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2021年二手房购买流程和亲身经验分享(真实交易经历)

发布日期:2023-02-06 14:27 作者: 点击:

去年7月开始看房,年底签约,历经疫情反反复复,楼市变化捉摸不透的担忧,终于在今年3月拿到了房产证,顺利完成了交易,心里悬了半年的大石头终于落地了。

二手房买卖交易真的比新房复杂太多了,从看房到签约,没拿到房产证之前,每个环节都可能出现问题,我们在购买的过程中,也是每天小心翼翼,生怕少了或错了哪个步骤,就有可能影响最后的交易,甚至影响未来的生活。

下面跟大家分享一下我们自己购买二手房的过程和注意事项,包含看房-签约-过户等重要流程中容易忽略的细节,希望大家都能顺利住上自己心仪的房子。

一、二手房交易完整流程

1、交易房屋无抵押

客户资质审核—签署房屋买卖合同—银行面签—办理网签(可同时进行贷款评估)—资金监管—银行批贷—预约权属转移登记—办理转移登记—缴税预审—缴税过户(缴纳契税、个税、增值税等,根据房屋类型决定)—领取新房本(房产交易登记中心出具)—首付款解冻—银行放款至卖家账户—物业交割—保证金解冻

2、交易房屋有抵押

客户资质审核—签署房屋买卖合同—预约还款—还清欠款—注销抵押登记—银行面签—办理网签(可同时进行贷款评估)—资金监管—银行批贷—预约权属转移登记—办理转移登记—缴税预审—缴税过户(缴纳契税、个税、增值税等,根据房屋类型决定)—领取新房本(房产交易登记中心出具)—首付款解冻—银行放款至卖家账户—物业交割—保证金解冻

二、选择靠谱中介

在二手房交易中,房源质量、签约、过户等重要步骤,都很容易出问题,万一买到多次抵押给民间贷款的房子,不仅财物两空,还会给后面的生活带来无限的麻烦。买二手房不一定非要通过中介来完成交易的,但建议尽量选择中介,选择靠谱的中介非常重要,能为后续的购买过程省很多精力和时间,也大幅降低购买的风险。关于选中介,我们自己总结了一些tips,供大家参考:

尽量选择有正规资质的大型中介公司,例如链家、中原,大公司一般整合信息的能力强,能够帮我们在看房前就直接筛选掉很多有风险的房子,从业人员资格也是经过筛选的。其次,他们的服务流程比较完善,费用透明,资金实力雄厚,有能力垫付前业主的抵押金额,能规避签约过程中的细节风险。尽量找不同的中介公司,同一个中介公司里找不同的个人带看房,最终选择从业时间长,态度客观中立的中介个人。可以通过房产APP约不同的中介,例如贝壳找房、安居客、链家等房源比较真实的APP,确定中介后,就可以让选定的中介根据我们的需求推荐了。从业时间长的中介个人,对于区域的楼市情况和周边环境,都会非常熟悉,能够帮助我们快速地了解目标小区的情况。跟中介了解实际房屋信息和周围环境的同时,自己在网上查资料,复核一下中介的口头信息,观察中介对于房屋的描述,尽量不要选一味吹嘘房子好、地段好的中介。好的中介会客观地评价房子的利弊,不会经常电话轰炸打扰,不会忽悠买更贵的房子,关注买家的核心需求。三、看房注意事项

关于如何选择区域,大家还是结合自己的首付情况、通勤距离、地铁/学区/商业配套情况来判断,仁者见仁,智者见智,这里我就不赘述啦。下面重点跟大家分享一下实地看房中重点注意的事项:

关注重点参数

实地看房前,通过app先了解小区和房子的基本情况,以下这些重要的指标需要关注:

容积率:建议选择容积率3以下的;

绿化率:建议选择30%以上的;

房屋年限尽量选择满五唯一的房子,即持有超过5年,且是业主名下唯一的房子。房屋持有年限关系到交税的问题,各地政策不一样,可以通过各地官网查询具体情况,比如广州从2021年起,未满5年的房子,除了契税以外,还需要交个人所得税,这些税费都是嫁接到买家身上,就会导致首付成本过高;

房屋用途:一般分为普通住宅、商业类、商住两用等,建议优先考虑普通住宅,关系到学位/学区,商业类和商住两用是不具备学位/学区资格的,并且商业类首付基本都要50%以上,且不能明火明电,不适合家庭居住。

具体二手房税费如何计算,可以看我整理的部分

交易权属:一般分为商品房、共有产权房、限竞房、经济适用房、安置房,除了商品房外,其他几种类型的房子,交易上会受到限制,首付成本也高,比如共有产权房,除了个人所得税以外,还可能存在增值税、土地出让金等费用,且费用巨高。比如限竞房,一般要求持有8年以上才能上市交易,如果不打算长期自住持有的,不建议购买这种类型。因此,遇到非商品房类型的房子时,注意一定要弄清楚这类房子目前的政策情况,可能涉及要交的额外税费是多少,有什么交易限制;

抵押信息非常重要尽量别买二次抵押或多次抵押的房子!这里是最容易踩坑的地方:

一定要查清楚房子是否抵押、是否被查封情况,这个可以在各地房产管理局网站上输入产权人名字、产权证号就可以查到;如果抵押二次或者多次的房子,大概率也可能抵押给民间贷款机构,这是无法在官方网站上查到抵押信息的,这时候最麻烦,一旦抵押给民间贷款机构,未来可能会带来无穷无尽的官司,还可能血本无归。要避免上面的坑,选择中介公司就很重要,大的公司能帮我们规避掉这些明里暗里的套路,中介费贵的主要作用就是在这里。其次,除了依靠中介公司,自己在跟房东的交谈过程中,也能了解房东的家庭情况,卖房的原因等,结合来判断是否有风险;抵押的房屋,在还清贷款前,是不能解押的,要了解业主偿还抵押款的能力,有的会要求买家用首付款来给业主解押房子,这个时候房产证权属还没转移,原业主解押房子后,随时可以再进行抵押或者卷款潜逃。所以遇到用首付款解押的情况,要三思,尽量通过中介公司垫付金额。常规情况下,都是通过中介公司垫付解押金额,然后中介公司拿到房产证,再约上双方一起去房产局办理过户手续。

套内面积:大多数时候也会用得房率这个指标,得房率=套内面积/建筑面积,建筑面积是指包含公摊面积在内的总面积,套内面积就是实际我们居住的大小。底层建筑建议选择得房率在80%左右,高层建筑选择得房率在75%左右,如果低于75%,就不划算了,公摊面积过大。

梯户比例:住宅型楼盘,建议选择平均1梯3户以内的,比如一梯2户,2梯4户,2梯6户,超过这个比例,电梯就可能比较拥挤了。之前去看的一套地段很好的房子,2梯10户,在1楼等电梯花了十几分钟,马上放弃这个小区了。

小区环境:是否封闭小区,公共空间(楼道、小区空地、垃圾桶等)是否整洁干净,消防安全通道是否堆积杂物,这些能体现小区物业的管理情况,物业管理混乱的小区,未来纠纷处理麻烦;房屋情况:关注房屋的朝向,尽量选南北通透的,东西向的房子,真的冬冷夏热,居住体验很差。关注房屋内部,特别是洗手间和厨房,是否有裂痕或者漏水的痕迹。关注隔音!关注隔音!关注隔音!可以通过分贝仪器,或者关上门窗,听声音大小,或者通过墙体厚度来判断。我之前租的房子就是隔音很差,每天上下左右各种声音轮番轰炸,每天都要炸裂了四、签约注意事项签约前,必须了解清楚房子户口占用情况、学位占用情况,很多城市采取“六年一学位”政策,如果被占用了,可能导致短期内小朋友无法上学;产权信息调查:到房产局核实产权证的信息,一般这个会由中介带领我们去房产局核实,注意如果有多个产权人,签约时所有产权人必须全部到场签字;抵押信息调查:到房产管理局核实抵押信息,中介必须对抵押信息做完全调查;容易忽略的信息:家居家电附带情况说明、车位附带说明、房屋交付期限、违约金额、涉及诉讼时费用承担责任方、明确户口迁出时间五、过户注意事项

以上就是在购买二手房中最重点的注意事项了,如果要了解广州落户流程,可以看我之前的文章:

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关键词:天津南开200平以上普通住宅南北二手房房源

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