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2个月看了美兰湖15个别墅区,更新完毕!

发布日期:2023-02-08 01:59 作者: 点击:

最家里准备置换一套联排别墅,因为亲戚基本上在宝山居多,最后还是选在了美兰湖附。2个月前前后后看了15个别墅区,50套房子。下面做个总结吧,也给期打算在美兰湖买别墅的人一个参考。

 

下面是小区列表,有兴趣的可以直接跳转到对应的小区看介绍。

1、远洋鸿郡

2、正荣国领

3、宫园巧筑

4、美兰湖花园

5、光城花满墅

6、万科琥珀郡园

7、万科琥珀臻园

8、上置香岛原墅

9、金辉兰湖美域

8、美兰湖岭域

11、上置名人天地

12、玲珑悦府

13、万科启辰

14、招商主城

15、中建悦澜山

(1)远洋鸿郡:

价格:小区最便宜的房型基本上都是1000万起步,物业费4块多。税费也高的吓人,基本都要40-50万。

 

房型:我看的是280多的中间套,房型确实大气,客厅挑空6米,设计没话说,地下室采光也还可以,露台面积也大。中间套的花园稍微小了点,边套花园有100多,但价格也更贵。

 

环境:小区整体环境还不错,绿化率非常高,但虫子也多。人车分流,没有地上车位。楼间距太密了,走路的过道也非常窄,有点小压抑。

 

位置:背靠美兰湖高尔夫球场,算是美兰湖核心区域了,旁边是号称亚洲十大豪宅之一的“远洋博堡”。小区最里面的独栋别墅可以直接眺望整个美兰湖,联排就算了,基本上看不到什么风景。

 

总:整体来说还是非常不错的,就是加上税费后,价格有点超我预算了。

 

(2)正荣国领

价格:看了四种户型,大联排基本1200万,小联排大概800万,一期下叠大概900-1000万,上叠800万。都是二手房,税费和鸿郡差不多。

 

房型:正荣的别墅地下室都是跳高5.2米,可以做2层,而且采光普遍都不错,这个非常赞。大小联排的客厅也是挑高6米,大联排的户型感觉比远洋更大气,但价格也更贵。小联排(115)相对就差很多,单层面积不到60,说是别墅,但房型跟豆腐干一样。但考虑到价格便宜不少,也算有些性价比。叠加别墅分为一期和二期。二期的面积比一期小,而且户型变成了上中下,一期的户型只有上下。私密性和人流密度上,一期比二期好很多,有钱建议上一期。一期的下叠我看的是边套,花园200,很惊艳,弄个游泳池都不是问题。下叠单层面积大概100多,整体户型也是不错的。但考虑到再加100万就能买鸿郡的联排了,感觉有点不值。上叠的花园很小,十几米,几乎没什么赠送面积,但优点是有独立电梯,视野比下叠好,性价比一般。

 

环境:绿化率也比较高,人车分流,地上没有停车位。但楼间距比鸿郡要宽一点,相对没有那么压抑了。另外正荣的别墅的外部石材看上去比鸿郡更有质感,应该是我看过的外立面设计最高档的别墅了。

 

位置:同样背靠美兰湖景区,和鸿郡当中隔了一个宫园巧筑。

 

总:小区档次感觉比鸿郡更高一点,大联排的户型几乎没什么缺点,就是花园小了点,除非买边套。但价格就超太多了,实在有心无力。另外一期下叠边套的户型也非常不错,但900万不如再加点买鸿郡联排吧。

 

(3)宫园巧筑

 

价格:联排价格900-1000万(毛胚),联排只有中间套和边套两种户型,区别不是很大,边套因为多了2个窗和1扇门,采光更好一点。叠加价格在600-800万不等。物业费6块,简直贵的离谱……

 

房型:叠墅的户型感觉有点奇葩,比如中叠的花园竟然和房子分开的,层的卫生间全是暗间,下叠没看,就不说了。联排面积200多,地下室采光非常好,有3个采光井,应该是我看到过采光最好的地下室了,而且因为小区做了下沉式庭院,地下室几乎一点不潮湿,通风很好,面积有100多,缺点是地下室只有1层的高度,不像正荣有5.2米。地上赠送部分,说是花园,其实算一个大露台,前面说了,因为小区中央的下沉式设计,联排的后花园往外看是有高低落差的,所以视野上要比一般别墅的花园更好。客厅部分没有做挑高设计,相对正荣和鸿郡缺了点气势,不过宫园在楼梯间留了一个11米多的挑高空间(电梯井),我看到样板房在这个位置装了一个10米长的水晶吊灯,也算是很壮观了,算是一定程度上给客厅没做挑高的一个补偿。其他部分的话。二楼和三楼的露台面积相比鸿郡小了一点,但视野比鸿郡和正荣要好。

 

环境:楼间距非常开阔,应该有10米以上,私密性很好,这个非常赞!比正荣和鸿郡要好太多了,一点都不会压抑!个人非常讨厌那种楼间距不到2米,感觉前后排的房子都快贴你脸上了。同样人车分流,但宫园保留了部分地上停车位和车道,车子是可以直接开到自家前花园的。小区住户密度比正荣和鸿郡要低。

 

位置:夹在远洋博堡和正荣当中,对过是金兰雅墅。同样背靠美兰湖景区。位置在美兰湖也算是第一梯队了。

 

总:性价比很高,房型设计上不如鸿郡和正荣的大气,但胜在地下室采光通风,花园视野,楼间距,价格这几个方面。综合排名也能进美兰湖别墅区前三。

 

(4)美兰湖花园

价格:一期750-800万,二期和三期850-900万。这小区有点特殊,一期基本上全是占2个产证名额的,二期有一部分也是2个名额。一般这种占2个名额的价格要便宜50-80万。

房型:美兰湖花园好像也有双拼别墅,没进去看过,不过看外面是真的大,还有独立地上车库,真正的大豪斯,不过价格也是够辣手的。简单说下叠加户型吧,里面基本都是上下叠结构,好像没看到中叠。房型还不错,单层面积很大,但下叠的地下室采光一般,而且好像容易受潮,我看的几套下叠墙纸都发霉了,由此推断下叠通风应该做得不好,另外中间套的花园普遍都很小,估计也就十几米。上叠带独立电梯入户,送阁楼和露台。但总体面积没有下叠那么大,优点是不会出现下叠受潮发霉的情况。另外,美兰湖花园的叠别都是统一装修的,设计风格有点老了,一期很多维护的不好的房子已经不能看了。重新装修又是一大笔钱。二期和三期装修相对新一点。最后说一下车库问题,和上面三个别墅不一样,美兰湖花园的别墅地下室不通车库的,你得自己在地上找到附车库入口才能进去,遇到下雨天的话真是作孽……

 

环境:小区绿化做得还可以,楼间距也比宫园的窄一点,但比起正荣和鸿郡要好多了。人车不分流,地上地下都可以停车。另外小区是沿河的,风景也不错。

 

位置:离高尔夫球场隔了2条马路,马路对过是铂珏公馆。距离地铁站相对比上面三个别墅要一点。

 

总:如果有2个购房名额,可以考虑一期的下叠,性价比还可以。运气好基本上750万能搞定,然后重新装修,地下室做好防水通风就行。二期和三期的一本产证的下叠价格已经涨到快900万了,性价比不高。900万干嘛不买正荣一期的下叠?

(5)阳光城花满墅

价格:有点忘记了,叠加的大概600-700万左右?联排的一千多万,有兴趣的可以自己网上查一下。

房型:只看过一套下叠,其他的房型没看过,不知道有没有联排?这个别墅设计上感觉有点像中式庭院,四合院?花园四周是用2,3米的高墙围起来的,虽然私密性还不错,但因为花园比较小,感觉有点压抑。后院更小的一逼,加上高墙,感觉非常不舒服。地下室面积应该有90,采光一般,可以直通车库。单层面积稍微小了点,楼梯间和电梯井的设计有点奇葩,具体情况有点忘记了,总体来说不是很喜欢这种风格和户型。据说联排的户型很不错,但我没看。

环境:楼间距也不是很宽,人车分流,地上好像没有停车位。因为每一家都是用高墙围起来的,那个过道走起来跟迷宫一样,小区整体环境一般吧。

位置:具体位置忘记了,反正也在美兰湖那一块,有兴趣的T自己查一下。

总:不是很推荐,可能自己不喜欢这种四合院大宅门的设计风格吧。

(6)万科琥珀郡园

价格:联排(双拼?)1100万左右,高层我没看过,不清楚具体价格。

房型:我当时看的是最后一排,房子到底是联排还是双拼不太记得了。单层面积应该有100多,前花园很小,后花园面积还过的去。地下室采光还不错,但只有一层。客厅和餐厅当中用楼梯间隔开了,我看的那套是已经装修好的,房东把第二层全部填了,原始户型据说客厅是挑空的。总体来说房型还可以。但价格偏贵,土豪可以无视。最后一排的风景也不错,开发商还自建了一条小河。

环境:这个小区是高层和联排建一起的,高层的楼间距还算宽阔,联排的楼间距就有点坑了,也是2米左右,和正荣,鸿郡的间距差不多。地上有停车位,但仅限在高层区域。

位置:貌似就在远洋鸿郡对过,位置也还可以。

总:楼间距窄,地下室只有一层,价格偏贵,其他没什么缺点了。万科的物业还是不错的。

(7)万科琥珀臻园

价格:叠加别墅大概在600-800万,小区好像没有联排和独栋。

房型:只看过下叠和中叠。中叠是大层,上叠和下叠为复式,开发商统一装修,装修风格比较简单。下叠好像只有后花园,没有前花园,地下室采光感觉不是很好,貌似只有一排采光窗。单层面积约80-90左右。中叠大层面积大概140-150左右,普通三房,采光还可以。

环境:小区人车分流,外立面的石材看起来挺好看的,感觉和正荣有点像,楼间距还过得去,不算很宽,但也不窄。小区靠河,最后一排的风景还不错。

位置:就在花满墅的对过,离高尔夫球场也不远。

总:要是有T预算不多,但又想买叠加别墅的话,可以去看看。价格比正荣的叠加要便宜点,但户型也比正荣小。当然比起期开的几个一手盘的户型要大(万科启辰,招商主城,中建悦澜山,玲珑悦府这四个后面会说到)

(8)上置香岛原墅

价格:叠加别墅在500-600万,应该算是美兰湖区域最便宜的二手叠加别墅了,小区里还有几排小高层,这个就不说了。

房型:上下叠结构,没有中叠。这个小区比较老了,是上置在美兰湖比较早期的住宅项目。开发商统一装修,但装修风格真的不想吐槽,实在太老气了,比美兰湖花园的装修还要丑,按我的审美肯定要敲掉全部重装,不过令我意外的是,地下室竟然配套汗蒸室,淋浴间,大浴缸,更衣室……搞的跟温泉酒店一样,蛮有意思的。下叠只有后花园,没有前花园,但正门前每家都配了2个地上停车位。小户型的面积有点压抑,大户型的勉强够看。这个别墅最致命的缺点是,所有的上叠和下叠采光都差的一逼,窗户都开的很小,采光井也非常狭窄。美兰湖所有别墅中,就这个小区那么多年价格几乎没怎么涨过,感觉就是因为采光的原因。最后说下,和美兰湖花园一样,地下室不通车库。

环境:小区环境还可以,楼间距比较开阔,但好像没看到地下车库?地上基本停满车了。

位置:好像在美兰湖中华园的旁边,小区的门口貌似是条断头路,不知道以后会不会开通。

总:除了价格便宜基本没什么优点。装修老气,采光差这2个是致命缺点。

(9)金辉兰湖美域

价格:叠加500万-700万,早年开盘的时候去看过,当时也就200-300万。小区都是叠加别墅,没有其他类型的住宅。

房型:上中下叠结构,中叠也是复式,而且带地下室和花园。应该是我看了那么多叠加别墅里面,唯一一个中叠还能送地下室和花园的别墅。总高6层楼,一梯两户。中叠和下叠花园整体不大,但房型都设计的不错,单层面积大概100到120多,下叠和中叠的地下室直通车库,上叠需要走电梯才能去车库。中叠通地下室的方式有点小奇葩,就是需要先通过室外楼梯下到花园,然后通过花园进入地下室。当然,下到花园的楼梯是你自己家私用的,所以我看到很多住户用玻璃把楼梯封了起来。否则下雨天下个地下室还要淋一身雨实在尴尬。上叠的户型送一个大露台,但开发商默认是把露台封起来的,需要自己敲掉一面墙才能看到。户型上整体没什么缺点,采光也不错。

环境:人车分流,地上没有停车位,楼间距比较狭窄,和正荣,鸿郡差不多窄。绿化很多,但养护的不太好,很多绿化带里面都是杂草。下叠的很多住户把东都堆到了门口的草丛里,素质有点让人无语。房子外立面有点旧了,有的地方有些掉漆,说明物业也不怎么上心。

位置:在月罗公路上,后面就是宝山罗店医院,离高尔夫球场有点距离。不过离大润发倒是挺的。

总:房型和位置都不错,价格也可以。唯一的缺点是感觉物业不怎么用心,小区环境有待提高。当时我看了一套570万的毛坯上叠,面积300左右,性价比还是挺高的。不过现在估计已经卖掉了。

(10)美兰湖岭域

价格:叠加别墅500-800万,貌似没有联排。小区其他部分是高层。

房型:只看了下叠,地下室部分和正荣一样,挑高应该有5米多,但采光比正荣差很多,只有一个采光井,另外带2个车位,地上部分的设计有点奇葩,,先说一楼,门口单独设置了一个储藏室(厨房?),和客厅的正门是分开隔断的,不知道意义何在?感觉跟农村的自建房一样,炉灶厨房单独在院子里另外造个小房间出来,真是迷之设计。一楼边套的花园面积挺大的,但正面的院子很小。二楼好像是3个房间,阳台的采光不是很好。总体来说,房型设计和采光上有点小奇葩。

环境:小区的绿化做的还可以,房子的外立面是用红砖砌起来的,个人感觉有点丑,而且有点陈旧了,维护估计做的也一般。小区地上和地下都有停车位,地上停车位主要分布在高层区域。叠墅的楼间距做的一般,不是很开阔,但比鸿郡和正荣稍微宽一点。

位置:好像在万科琥珀附,具体位置记不清了,应该也在抚远路上。

总:房型设计上有点奇葩,但赠送面积挺多的,毕竟地下室可以做2层,采光上需要花心思做一些改动,否则房间整体有点暗。价格适中,小区环境有点老了,考虑下叠的可以去看看。

(11)上置名人天地

价格:去年据说第一排无遮挡的400独栋别墅只要900万,今年貌似已经涨价到1300-1400万了。500独栋的在1800万左右。要注意的是,这个别墅是商用产权,物业费8元。

房型:只看了400的房型,除了完美,无话可说。地下室应该有3米多高,面积约200多米,采光通风都不错。地上1楼是四面大落地窗采光,毕竟是独栋,采光真的无敌。客厅挑空6-7米,单层面积也是200左右。产证400面积只算1楼和2楼,地下室和3楼统统算赠送面积,实际套内面积接800。另外花园约500,总面积1300。另外因为是第一排,2楼和3楼的阳台直接可以眺望整个美兰湖高尔夫球场,视野真是没话说了。

环境:美兰湖高尔夫球场的环境就不说了,开发商说在这里面买独栋的人,在上海基本上都是有头的人物。我认识的一个官二代今年也在里面买了一套500的独栋,价格1800万,装修刚装了一半,据说已经400万进去了。

位置:上置这块地算是美兰湖最核心的区域了,别墅区的左边是宫园,右边是远洋。

总:除了是商住产权之外,几乎没有缺点。房型,面积,环境都完美。不过说真的,要是产权是住宅的话,价格至少再翻一倍吧。

(12)万科启辰

价格:去看的时候基本是尾盘了,上下叠都卖完了,只剩下几套中叠,价格470万左右吧,现在估计应该也卖完了吧?

房型:上下叠都没看,只看了中叠,2层复式,装修交付,面积大概一百多,楼下1个房间,楼上3个房间2个厕所,房型还可以,就是楼上的房间小了点,一家三口住差不多够了。样板房是把楼下房间敲掉做了一个大客厅,否则客厅确实有点小。

环境:这个小区的高层住宅已经交付了,小区整体是高层+叠墅的设计。地上有少量停车位,大部分还是停地下车库的。小区刚交付不久,物业也是万科,环境还算不错。

位置:美兰湖往后还要5,6公里了,在罗北路上,旁边是罗店三兄弟的另外2个新盘,招商主城和中建悦澜山,配套还没起来,估计要发展个几年了。

总:物业和环境还不错,位置和配套差了点,房型就是典型的小户型叠墅,单层面积不大。而且现在基本都卖完了,也就别想了。

(13)玲珑悦府

价格:一手盘,开盘没多久,叠加价格在500-600万。期房,交房要2022年。

房型:和万科一样,小户型叠墅,下叠面积100多,地下室有点小,挑高5米多,可以做2层,采光一般,只有1个采光井。一楼带前后花园,花园面积也就20多。上叠2层复式,加上天台勉强算3层吧,天台应该可以自己做个阳光房,晒晒衣服什么的还可以,另外视野也不错。貌似是毛胚交付,不带装修的。中叠没看。

位置:位置比万科好点,在潘泾路上,距离美兰湖不远。配套也比罗北路要好点。

总:最后3个小区因为都是一手期房,没交付,所以我也不知道小区环境怎么样,就不写了。不过玲珑悦府算是4个一手盘里面位置最好的,当然价格也要稍微贵几十万,T们可以自己取舍。这个盘买下叠没什么意思,地下室太小了。不如考虑上叠,天台视野还是不错的。

(14)招商主城

价格:叠墅价格在400-600万,基本上也卖完了,我去看的时候还剩下一套样板房,不知道有没有清退的房子。

房型:这个盘的户型真的是豆腐干大小,无论上叠还是下叠,单层面积是我看到过叠加户型里面最小的,感觉每层面积撑死也就40出头,太压抑了。下叠的地下室同样挑高5米,一个采光井。中叠好像是层,上叠的阁楼好像也比较矮,反正对这个盘没什么好感。

位置:罗北路上,左边是万科,右边是中间,三兄弟整整齐齐一排。

总:不太推荐,户型小的要死。而且基本上也卖完了。

(15)中建悦澜山

价格:下叠500-650万,650万应该还剩最后一个边套,中叠和上叠大概450-550万,交房时间在明年4月左右。

房型:上叠2层复式,算上阁楼的话一共3层,阁楼高度还行,估计有2米出头点,不装吊顶的话应该还好。下叠的话,强烈建议买边套,边套的花园真的大,至少有120米多,而且边套的地下室也比中间套的大20米多,地下室同样挑高5米多。整个户型还可以,单层面积估计60不到,比招商的户型好多了。毛胚交付,不带装修。要不是最后看了宫园,当时就差点定了这个盘的下叠边套。

位置:罗北路上,位置在三兄弟的最右边。

总:户型整体还可以,如果买下叠的话建议注意下地下室是否渗水,我当时看中间套毛胚房的时候看到地下室一滩水,不知道是不是采光井的天窗没关好。

最后总结一下:

别墅和大层都有自己的优点,建议大家根据自己的生活惯和需求来选房子。我自己其实非常喜欢视野好的房子,之前也看过不少高层(可以直接眺望陆家嘴三件套)+大层(至少200)的户型,但最后还是考虑到实际的需求,选了别墅。具体原因主要有以下几点:

1、我和我老婆因为作息时间和起居惯差别很大,所以一般是分开睡的,另外我和她都需要独立的书房和衣帽间,加上小孩的房间和一个客房,大层一般至少需要6个房间才能满足。但大层一般赠送面积很少,相对而言别墅的赠送面积很多,可以通过地下室实现衣帽架和书房的需求。

2、我和老婆出门基本上不坐公交车和地铁,时有事都是开自己的车子出门,所以我们对交通也没什么需求,而且我们都比较喜欢安静一点的环境,别墅区相对高层人口密度确实要低一点。

3、我时比较宅,喜欢窝在自己房间里看电影,玩游,晚上和休息天基本不太出门。别墅的大空间正好也能满足我的需求,可以单独做游室,影音室,一个人在家里可以玩到爽。

4、高层建筑再过几十年,各种维护成本其实非常高,而且一栋楼有那么多住户,费用如何分摊也容易扯皮。别墅相对的优势是,自己想怎么维护怎么改建都可以,没人管你,只要不违建就行。不会出现我换个新电梯,还要挨家挨户去征求别人意见。

以上都是个人想法,也欢迎T交流讨论,谢谢~

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